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1.1 為使房地產(chǎn)管理部門掌握各類房屋的完損情況，并為房屋技術(shù)管理和修繕計劃的安排以及城市規(guī)劃、改造提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)，特制訂本標(biāo)準(zhǔn)。

1.2 本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)管理部門經(jīng)營的房屋。對單位自管房（不包括工業(yè)建筑）或私房進(jìn)行鑒定、管理時，其完損等級的評定，也可適用本標(biāo)準(zhǔn)。在評定古典建筑的完損等級時，本標(biāo)準(zhǔn)可作參考。

1.3 對現(xiàn)有房屋原設(shè)計質(zhì)量和原使用功能的鑒定，不屬本標(biāo)準(zhǔn)的評定范圍。

2 一般規(guī)定

2.1 房屋按常用結(jié)構(gòu)分成下列各類：

a. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建造的（鋼或鋼－鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)參照列入）；

b. 混合結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的；

c. 磚木結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚木建造的；

d. 其他結(jié)構(gòu)——承重的主要結(jié)構(gòu)是用竹木、磚石、土建造的簡易房屋。

2.2 房屋完損狀況，根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，分成下列各類：

a. 完好房；

b. 基本完好房；

c. 一般損壞房；

d. 嚴(yán)重?fù)p壞房；

e. 危險房；

注：危險房是指承重的主要結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，影響正常使用，不能確保住用安全的房屋。其評定標(biāo)準(zhǔn)另定。

2.3 各類房屋結(jié)構(gòu)組成分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修組成分為：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修；設(shè)備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷裝置等）。

2.4 有抗震設(shè)防要求的地區(qū)，在劃分房屋完損等級時應(yīng)結(jié)合抗震能力進(jìn)行評定。

2.5 房地產(chǎn)管理部門在統(tǒng)計房屋完好率時，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)所確定的完好房和基本完好房一并計算。

2.6 凡新接管和經(jīng)過修繕后的房屋應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)重新評定完損等級。結(jié)合房屋的定期普查鑒定，亦應(yīng)調(diào)整房屋的完損等級。

2.7 房屋完損等級的評定，一般以幢為評定單位，一律以建筑面積（平米）為計量單位。

3 房屋完損標(biāo)準(zhǔn)

3.1 完好標(biāo)準(zhǔn)

3.1.1 結(jié)構(gòu)部分

3.1.1.1 地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降。

3.1.1.2 承重構(gòu)件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕。

3.1.1.3 非承重墻：

a. 預(yù)制墻板節(jié)點(diǎn)安裝牢固，拼縫處不滲漏；

b. 磚墻平直完好，無風(fēng)化破損；

c. 石墻無風(fēng)化弓凸；

d. 木、竹、蘆簾、葦箔等墻體完整無破損。

3.1.1.4 屋面：不滲漏（其他結(jié)構(gòu)房屋以不漏雨為標(biāo)準(zhǔn)），基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。

a. 平屋面防水層、隔熱層、保溫層完好；

b. 平瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角、裂縫瓦（合理安排利用除外），瓦出線完好；

c. 青瓦屋面瓦壟順直，搭接均勻，瓦頭整齊，無碎瓦，節(jié)筒俯瓦灰梗牢固；

d. 鐵皮屋面安裝牢固，鐵皮完好，無銹蝕；

e. 石灰爐渣、青灰屋面光滑平整，油氈屋面牢固無破洞。

3.1.1.5 樓地面：

a. 整體面層平整完好，無空鼓、裂縫、起砂；

b. 木樓地面平整堅固，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫；

c. 磚、混凝土塊料面層平整，無碎裂；

d. 灰土地面平整完好。

3.1.2 裝修部分

3.1.2.1 門窗：完整無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，紗窗完整，油漆完好（允許有個別鋼門、窗輕度銹蝕，其他結(jié)構(gòu)房屋無油漆要求）。

3.1.2.2 外抹灰：完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫（風(fēng)裂除外），勾縫砂漿密實(shí)。

其他結(jié)構(gòu)房屋以完整無破損為標(biāo)準(zhǔn)。

3.1.2.3 內(nèi)抹灰：完整、牢固、無破損、空鼓和裂縫（風(fēng)裂除外）；

3.1.2.4 頂棚：完整牢固、無破損、變形、腐朽和下垂脫落，油漆完好。

3.1.2.5 細(xì)木裝修：完整牢固，油漆完好。

3.1.3 設(shè)備部分

3.1.3.1 水衛(wèi)：上、下水管道暢通，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無損。

3.1.3.2 電照：電器設(shè)備、線路、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好。

3.1.3.3 暖氣：設(shè)備、管道、煙道暢通、完好，無堵、冒、漏，使用正常。

3.1.3.4 特種設(shè)備：現(xiàn)狀良好，使用正常。

3.2 基本完好標(biāo)準(zhǔn)

3.2.1 結(jié)構(gòu)部分

3.2.1.1 地基基礎(chǔ)：有承載能力、稍有超過允許范圍的不均勻沉降，但已穩(wěn)定。

3.2.1.2 承重構(gòu)件：有少量損壞，基本牢固。

a. 鋼筋混凝土個別構(gòu)件有輕微變形、細(xì)小裂縫，混凝土有輕度剝落、露筋；

b. 鋼屋架平直不變形，各節(jié)點(diǎn)焊接完好，表面稍有繡蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節(jié)點(diǎn)牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕；木屋架的各部件節(jié)點(diǎn)連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；

c. 沉重磚墻（柱）、砌塊有少量細(xì)裂縫；

d. 木構(gòu)件稍有變形、裂縫、傾斜，個別節(jié)點(diǎn)和支撐稍有松動，鐵件稍有銹蝕；

e. 竹結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)基本牢固，輕度蛀蝕，鐵件稍銹蝕。

3.2.1.3 非沉重墻：有少量損壞，但基本牢固。

a. 預(yù)制墻板稍有裂縫、滲水，嵌縫不密實(shí)，間隔墻面層稍有破損；

b. 外轉(zhuǎn)墻面稍有風(fēng)化，轉(zhuǎn)墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕；

c. 石墻稍有裂縫、弓凸；

d. 木、竹、蘆簾、葦箔等墻體基本完整，稍有破損。

3.2.1.4 屋面：局部滲漏，積塵較多，排水基本暢通。

a. 平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴(yán)，剛性房水層稍有龜裂，塊體房水層稍有脫殼；

b. 平瓦屋面少量瓦片碎裂、缺角、風(fēng)化，瓦出線稍有裂縫；

c. 青瓦屋面瓦壟少量不直，少量瓦片破碎，節(jié)筒俯瓦有松動，灰梗有裂縫，屋脊抹灰有裂縫；

d. 鐵皮屋面少量咬口或嵌縫不嚴(yán)實(shí)，部分鐵皮生銹，油漆脫皮；

e. 石灰爐渣、青灰屋面稍有裂縫，油氈屋面少量破洞。

3.2.1.5 樓地面：

a. 整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；

b. 木樓地面稍有磨損和稀縫，輕度顫動；

c. 磚、混凝土塊料面層磨損起砂，稍有裂縫、空鼓；

d. 灰土地面有磨損、裂縫。

3.2.2 裝修部分

3.2.2.1 門窗：少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光。

3.2.2.2 外抹灰：稍有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿少量酥松脫落。

3.2.2.3 內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。

3.2.2.4 頂棚：無明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動，壓條有脫落。

3.2.2.5 細(xì)木裝修：稍有松動、殘缺，油漆基本完好。

3.2.3 設(shè)備部分

3.2.3.1 水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好，個別零件殘缺損壞。

3.2.3.2 電照：電器設(shè)備、線路、照明裝置基本完好，個別零件損壞。

3.2.3.3 暖氣：設(shè)備、管道、煙道基本暢通，稍有銹蝕，個別零件損壞，基本能正常使用。

3.2.3.4 特種設(shè)備：現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。

3.3 一般損壞標(biāo)準(zhǔn)

3.3.1 結(jié)構(gòu)部分

3.3.1.1 地基基礎(chǔ)：局部承載能力不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結(jié)構(gòu)稍有影響。

3.3.1.2 承重構(gòu)件：有較多損壞，強(qiáng)度已有所減弱。

a. 鋼筋混凝土構(gòu)件有局部變形、裂縫，混凝土剝落露筋銹蝕，變形、裂縫值稍超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，混凝土剝落面積占全部面積的10％以內(nèi)，露筋銹蝕；

b. 鋼屋架有輕微傾斜或變形，少數(shù)支撐部件損壞，銹蝕嚴(yán)重，鋼筋混凝土屋架有剝落，露筋、鋼桿有銹蝕；木屋架有局部腐朽、蛀蝕，個別節(jié)點(diǎn)連接松動，木質(zhì)有裂縫、變形、傾斜等損壞，鐵件銹蝕；

c. 承重墻體（柱）、砌塊有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫酥松等損壞；

d. 木結(jié)構(gòu)局部有傾斜、下垂、側(cè)向變形、腐朽、裂縫、少數(shù)節(jié)點(diǎn)松動、脫榫，鐵件銹蝕；

e. 竹構(gòu)件個別節(jié)點(diǎn)松動，竹材有部分開裂、蛀蝕、腐朽，局部構(gòu)件變形。

3.3.1.3 非承重墻：有較多損壞，強(qiáng)度減弱。

a. 預(yù)制墻板的邊、角有裂縫，拼縫處嵌縫料部分脫落，有滲水，間隔墻層局部損壞；

b. 磚墻有裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，灰縫有酥松，勒腳有部分侵蝕剝落；

c. 石墻部分開裂、弓凸、風(fēng)化，砂漿酥松，個別石塊脫落；

d. 木、竹、蘆簾等墻體部分嚴(yán)重破損，土墻稍有傾斜，硝堿。

3.3.1.4 屋面：局部漏雨，木基層局部腐朽、變形、損壞，鋼筋混凝土屋板局部下滑，屋面高低不平，排水設(shè)施銹蝕、斷裂。

a. 平屋面保溫層、隔熱層較多損壞，卷材防水層部分有空鼓、翹邊和封口脫開，剛性防水層有部分裂縫、起殼，塊體防水層部分有松動、風(fēng)化、腐蝕；

b. 平瓦屋面部分瓦片有破碎、風(fēng)化，瓦出線嚴(yán)重裂縫、起殼、脊瓦局部松動、破損；

c. 青瓦屋面部分瓦片風(fēng)化、破碎、翹角，瓦壟不順直，節(jié)筒俯瓦破碎殘缺，灰梗部分脫落，屋脊抹灰有脫落，瓦片松動；

d. 鐵皮屋面部分咬口或嵌縫不嚴(yán)實(shí)，鐵皮嚴(yán)重銹爛；

e. 石灰爐渣、表灰屋面，局部風(fēng)化脫殼、剝落，油氈屋面有破洞。

3.3.1.5 樓地面：

a. 整體面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴(yán)重起砂；

b. 木樓地面部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動、稀縫，局部變形下沉，有顫動；

c. 磚、混凝土塊料面層磨損，部分破損、裂縫、脫落，高低不平；

d. 灰土地面坑洼不平。

3.3.2 裝修部分

3.3.2.1 門窗：木門窗部分翹裂，榫頭松動，木質(zhì)腐朽，開關(guān)不靈；鋼門、窗部分鐵脹變形、銹蝕，玻璃、五金、紗窗都部分殘缺；油漆老化翹皮、剝落。

3.3.2.2 外抹灰：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿部分松酥脫落。

3.3.2.3 內(nèi)抹灰：部分空鼓、裂縫、剝落。

3.3.2.4 頂棚：有明顯變形、下垂，抹灰層局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動，部分壓條脫落。

3.3.2.5 細(xì)木裝修；木質(zhì)部分腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化。

3.3.3 設(shè)備部分

3.3.3.1 水衛(wèi)：上、下水道不夠暢通，管道有積垢、銹蝕，個別滴、漏、冒；衛(wèi)生器具零件部分損壞、殘缺。

3.3.3.2 電照：設(shè)備陳舊，電線部分老化，絕緣性能差，少量照明裝置有損壞、殘缺。

3.3.3.3 暖氣：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零件損壞，有滴、冒、跑現(xiàn)象，供氣不正常。

3.3.3.4 特種設(shè)備：不能正常使用。

3.4 嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)

3.4.1 結(jié)構(gòu)部分

3.4.1.1 地基基礎(chǔ)：承載能力不足，有明顯不均勻沉降或明顯滑動、壓碎、折斷、凍酥、腐蝕等損壞，并且仍在繼續(xù)發(fā)展，對上部結(jié)構(gòu)有明顯影響。

3.4.1.2 承重構(gòu)件；明顯損壞，強(qiáng)度不足。

a. 鋼筋混凝土構(gòu)件有明顯下垂變形、裂縫，混凝土剝落和露筋銹蝕嚴(yán)重，下垂變形、裂縫值超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，混凝土剝落面積占全面積的10％以上；

b. 鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重，鋼筋混凝土屋架有傾斜，混凝土嚴(yán)重腐蝕剝落、露筋銹蝕，部分支撐損壞，連接件不齊全，鋼桿銹蝕嚴(yán)重；木屋架端節(jié)點(diǎn)腐朽、蛀蝕，節(jié)點(diǎn)連接松動，夾板有裂縫，屋架有明顯下垂或傾斜，鐵件嚴(yán)重銹蝕，支撐松動；

c. 承重墻體（柱）、砌塊強(qiáng)度和穩(wěn)定性嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和灰縫嚴(yán)重酥松損壞；

d. 木構(gòu)件嚴(yán)重傾斜、下垂、側(cè)向變形、腐朽、蛀蝕、裂縫，木質(zhì)脆枯，節(jié)點(diǎn)松動，榫頭折斷拔出、榫眼壓裂，鐵件嚴(yán)重銹蝕和部分殘缺；

e. 竹構(gòu)件節(jié)點(diǎn)松動、變形，竹材彎曲斷裂、腐朽，整個房屋傾斜變形。

3.4.1.3 非承重墻：有嚴(yán)重?fù)p壞，強(qiáng)度不足。

a. 預(yù)制墻板嚴(yán)重裂縫、變形，節(jié)點(diǎn)銹蝕，拼縫嵌料脫落，嚴(yán)重漏水，間隔墻立筋松動、斷裂，面層嚴(yán)重破損；

b. 磚墻有嚴(yán)重裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，灰縫酥松；

c. 石墻嚴(yán)重開裂、下沉、弓凸、斷裂，砂漿酥松，石塊脫落；

d. 木、竹、蘆簾，葦箔等墻體嚴(yán)重破損，土墻傾斜、硝堿。

3.4.1.4 屋面：嚴(yán)重漏雨。木基層腐爛、蛀蝕、變形損壞，屋面高低不平，排水設(shè)施嚴(yán)重銹蝕、斷裂，殘缺不全。

a. 平屋面保溫層、隔熱層嚴(yán)重?fù)p壞，卷材防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，瀝青流淌，剛性防水層嚴(yán)重開裂、起殼、脫落，塊體防水層嚴(yán)重松動、腐蝕、破損；

b. 平瓦屋面瓦片零亂不落槽，嚴(yán)重破碎、風(fēng)化，瓦出線破損、脫落，脊瓦嚴(yán)重松動破損；

c. 青瓦屋面瓦片零亂，風(fēng)化、碎瓦多，瓦壟不直、脫腳，節(jié)筒俯瓦嚴(yán)重脫落殘缺，灰梗脫落，屋脊嚴(yán)重?fù)p壞；

d. 鐵皮屋面嚴(yán)重銹爛，變形下垂；

e. 石灰爐渣、青灰屋面大部凍鼓、裂縫、脫殼、剝落，油氈屋面嚴(yán)重老化，大部損壞。

3.4.1.5 樓地面：

a. 整體面層嚴(yán)重起砂、剝落、裂縫、沉陷、空鼓；

b. 木樓地面有嚴(yán)重磨損、蛀蝕、翹裂、松動、稀縫、變形下沉，顫動；

c. 磚、混凝土塊料面層嚴(yán)重脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全；

d. 灰土地面嚴(yán)重坑洼不平。

3.4.2 裝修部分

3.4.2.1 門窗：木質(zhì)腐朽，開關(guān)普遍不靈，榫頭松動、翹裂，鋼門窗嚴(yán)重變形銹蝕，玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆剝落見底。

3.4.2.2 外抹灰：嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴(yán)重松酥脫落。

3.4.2.3 內(nèi)抹灰：嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落。

3.4.2.4 頂棚：嚴(yán)重變形下垂，木筋彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴(yán)重破損，壓條脫落，油漆見底。

3.4.2.5 細(xì)木裝修：木質(zhì)腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化見底。

3.4.3 設(shè)備部分

3.4.3.1 水衛(wèi)：下水道嚴(yán)重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺。

3.4.3.2 電照：設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。

3.4.3.3 暖氣：設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零件損壞、殘缺不齊，跑、冒、滴現(xiàn)象嚴(yán)重，基本上已無法使用。

3.4.3.4 特種設(shè)備：嚴(yán)重?fù)p壞，已無法使用。

4 房屋完損等級評定方法

4.1 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法

4.1.1 凡符合下列條件之一者可評為完好房：

4.1.1.1 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.1.2 在裝修、設(shè)備部分中有一、二項完損程度符合基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合完好標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.2 凡符合下列條件之一者可評為基本完好房：

4.1.2.1 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.2.2 在裝修、設(shè)備部分中有一、二項完損程度符合一般損壞的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上的標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.2.3 結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項和裝修或設(shè)備部分中的一項符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合基本完好以上標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.3 凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房：

4.1.3.1 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.3.2 在裝修、設(shè)備部分中有一、二項完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.3.3 結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項和裝修或設(shè)備部分中的一項完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)，其余符合一般損壞以上的標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.4 凡符合下列條件之一者可評為嚴(yán)重?fù)p壞房：

4.1.4.1 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.4.2 在結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分中有少數(shù)項目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余符合嚴(yán)重?fù)p壞的標(biāo)準(zhǔn)。

4.2 其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法

4.2.1 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評為完好房。

4.2.2 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完好程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項目完好程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評為基本完好房。

4.2.3 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項目完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評為一般損壞房。

4.2.4 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)的，可評為嚴(yán)重?fù)p壞房。

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