整個黃浦區(qū)共有8個商圈：分別是 廣場商圈，外灘商圈，南京東路，城隍廟。
老西門，打浦橋，復興公園，淮海路。
約有樓盤220棟。
租金區(qū)間分別在3-12元之間。
其中6元以上的樓盤約有140棟，均為5A寫字樓。
地鐵：整個黃浦區(qū)有7條地鐵軌道貫穿8大商圈，交通為便利。
另外還有南北高價，延安路高價，內環(huán)高架路，三條大動脈貫穿各大商圈，方便出行。

物業(yè)費
不管大還是小，不管寫字樓還是創(chuàng)意園，物業(yè)費是不能談的。
這個是由樓宇的物業(yè)運營方就是物業(yè)公司收的。
即使在免租期內，承租方也是需要交物業(yè)費的，辦公室免租期之中免的純租金，不免物業(yè)費的。


確認方的信息包括：小需出具產證，，如果不是本人需要看代理人的委托書。
大需要看產權房的相應信息以及產權性質，是商辦綜合還是純辦公或者工業(yè)產權，這個牽涉到企業(yè)后期能否實地注冊的事情，必須在沒有簽約之前明確。


老板或者企業(yè)的決策者要明確自己的需求。
對于自己未來2-3年企業(yè)的發(fā)展有個大概的規(guī)劃。
明確寫字樓的區(qū)域，拿上海舉例，是選址在浦東張江還是大虹橋，或者漕河涇，三個板塊的區(qū)位功能有很大差異，租金價格也不同，這個在選址之前明確，對于外地來滬的新辦企業(yè)可以交由選址機構來幫助推薦。
寫字樓月租金預算，不管是集團公司還是中小微企業(yè)都有個大概的租金預算。

明確了咱們自己的需求之后，有第三方中介或者自己先篩選一部分房源。
篩選的標準是先看硬性條件，包括租金，樓宇的新舊，具體要結合企業(yè)的性質來看的。
比如金融公司一般會把老舊的樓排除，健身瑜伽的會先排除沒有上下水的樓宇。
經常加班的企業(yè)先排除中央空調的樓宇。

針對選出的房源，我們再看這幾個大廈的具體交通和商業(yè)配套。
上海舉例，一般地鐵步行10分鐘內的都算比較方便的。
大廈周邊有商業(yè)街，配有食堂，便利店咖啡館的基本配套算OK的 。
大樓的外觀，新舊程度，停車位是否充足，停車費用的高低，空調的開放時間，辦公室的采光和通風等等也是我們決策的考量因素。


實地注冊
如果該辦公室可以實地注冊，需明確有沒有落稅補貼以及其他政策扶持。
侯哥拿上海舉例，對于像漕河涇，外高橋保稅區(qū)，陸家嘴金融自貿區(qū)等區(qū)域會給對應企業(yè)一定的稅收補貼。
而一些孵化器會對個別創(chuàng)業(yè)公司也有扶持。


租金價格談判
一般有個底價。
大的基本沒有特別大的變動，根據承租企業(yè)的租賃面積，價格略有變動。
但是對于世界500強以及新興的高科技公司或者也不排除會把價格降低到超出市場價很多。
當然跟壓價，一般也涉及到免租期和付款方式。
傾向于幾個條件一起談。
如果您想步步為營，一個一個商業(yè)條款談的話，大部分不會同意。


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