什么是房產(chǎn)贈(zèng)與？

   房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將自己擁有的房地產(chǎn)，無償轉(zhuǎn)讓給他人的一種民事法律行為。對非法定繼承人的遺贈(zèng)也屬于贈(zèng)與行為。

直系親屬之間的房地產(chǎn)贈(zèng)與免繳哪些稅 ？

房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無償贈(zèng)與他人的，符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅和增值稅及附加：

（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人去世后，將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。

直系親屬贈(zèng)與和買賣應(yīng)繳稅費(fèi)對比？ 

轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)不能說贈(zèng)與和買賣哪個(gè)更合適，只能根據(jù)實(shí)際情況核算而定。

直系親屬房產(chǎn)過戶，即直系親屬之間的房屋權(quán)屬變更，可采取無償贈(zèng)與和房屋買賣這兩種方式。

變更產(chǎn)權(quán)需要繳納稅費(fèi)，不同過戶方式所涉及的稅種、稅率及手續(xù)費(fèi)不盡相同。

作為房屋所有權(quán)人，如何以“最低成本”將房屋過戶給自己的直系親屬，讓“肥水”盡量留在“自家田地”？

這需要我們在充分掌握國家稅收政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際情況，作出合法且最優(yōu)的選擇。

涉稅分析如下：

贈(zèng)與

增值稅：無償贈(zèng)與免征增值稅

個(gè)人所得稅：無償贈(zèng)與不征收個(gè)人所得稅

土地增值稅：贈(zèng)與房屋行為不征收土地增值稅

契稅：

對受贈(zèng)人全額征收契稅

（稅率以各地區(qū)為準(zhǔn)）

印花稅：雙方均應(yīng)繳納印花稅

小結(jié)：

直系親屬間的房產(chǎn)無償贈(zèng)與，免征增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅；雙方根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)，繳納印花稅；受贈(zèng)方需要根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值按3%全額征收契稅。

買賣

增值稅：2年及以上房屋出售免征增值稅

（具體的時(shí)間以各地區(qū)為準(zhǔn)）

個(gè)人所得稅：“滿五唯一”免征個(gè)稅

土地增值稅：

個(gè)人房屋買賣免征土地增值稅

印花稅：個(gè)人銷售住房免征印花稅

小結(jié)：

，如果贈(zèng)與的符合滿五唯一的條件，其他稅費(fèi)免征或者不征。買方只需根據(jù)買方名下房屋套數(shù)及房屋面積按1%-3%繳納契稅。

實(shí)際生活中，大家在進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果所贈(zèng)房屋符合現(xiàn)行滿五唯一的條件，受贈(zèng)人名下也無房產(chǎn)，可選擇房產(chǎn)買賣交易方式，若后期再將房產(chǎn)出售，可用房產(chǎn)收入額減去房產(chǎn)取得成本、相關(guān)稅費(fèi)及其他合理費(fèi)用，增值額按20%繳納個(gè)人所得稅，稅負(fù)較輕。

注：如子女結(jié)婚，通過買賣方式取得的房屋，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

如果選擇贈(zèng)與的方式，若受贈(zèng)方已婚，需要在贈(zèng)與中說明歸受贈(zèng)方個(gè)人所有。

贈(zèng)與方式存在一個(gè)明顯缺點(diǎn)：

如果未來考慮將房產(chǎn)出售，房產(chǎn)取得成本按0元扣除計(jì)算增值額，按照20%稅率繳納個(gè)人所得稅，稅負(fù)較高。

贈(zèng)與問題

（1）房屋贈(zèng)與要求受贈(zèng)人有購房資格

（2）贈(zèng)與的房屋計(jì)入房地產(chǎn)套數(shù)，受贈(zèng)人再購房屋時(shí)受政策影響。

（3）贈(zèng)與公證是否一定要求做？

贈(zèng)與方與受贈(zèng)方有一方是港澳臺(tái)及外籍人士的，贈(zèng)與一定要公證后方可申請轉(zhuǎn)移登記；贈(zèng)與方與受贈(zèng)方都是國內(nèi)人士，贈(zèng)與不強(qiáng)制要求公證。

非直系親屬間辦理房屋贈(zèng)與需要辦理房屋贈(zèng)與公證。

（4）直系親屬間房屋贈(zèng)與完畢后，購房證明日期可以延用贈(zèng)與之前的購房證明日期。

直系親屬包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

婚前/婚后贈(zèng)與應(yīng)注意哪些問題？

（一）婚前贈(zèng)與應(yīng)注意的問題：

（1）以結(jié)婚為目的，房地產(chǎn)作為“彩禮”性質(zhì)的，若婚約不成，贈(zèng)與人有權(quán)要回房地產(chǎn)；若是已婚，一般不能收回。但如果雙方辦理結(jié)婚登記手續(xù)但未共同生活的，或婚前給付彩禮并導(dǎo)致給付人生活困難的，離婚可以請求反還。

（2）單純將房地產(chǎn)作為“禮物”進(jìn)行贈(zèng)與的，一般不能擅自撤銷贈(zèng)與。

（二）婚后贈(zèng)與應(yīng)注意的問題：

（1）婚后贈(zèng)與特別是婚后夫妻共有產(chǎn)權(quán)，需要配偶出具書面同意贈(zèng)與聲明書。

（2）婚后一方擅自將共同房地產(chǎn)贈(zèng)與他人的贈(zèng)與行為應(yīng)當(dāng)無效。隱瞞配偶贈(zèng)與房地產(chǎn)，配偶有權(quán)要回房地產(chǎn)。

房產(chǎn)如何贈(zèng)與

房產(chǎn)贈(zèng)與一般應(yīng)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，具體辦理流程如下：

1、受贈(zèng)人到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請過戶登記;

2、提交身份證明、贈(zèng)與合同、房產(chǎn)權(quán)屬證書等材料;

3、審核過后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理申請;

4、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)事實(shí)，辦理過戶登記。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。